LEG Immobilien SE startet stark ins Geschäftsjahr 2025 – AFFO legt um 28 Prozent zu – Ausblick bekräftigt
13.05.2025 ()
· *Anhaltend hohe Nachfrage treibt Kerngeschäft: *
· *Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt im frei finanzierten Bereich um 3,5 % (Gesamtbestand: +3,0 %) *
· *Leerstand (l-f-l) geht um 20 bps auf 2,4 % zurück *
· *AFFO bei 62,3 Millionen € – Ausblick von 205 bis 225 Millionen € bekräftigt *
· *NTA je Aktie bei 128 € – Portfoliobewertung stabilisiert sich weiter*
· *Erwerb und Integration der Brack Capital Properties abgeschlossen – Veräußerung der ostdeutschen Standorte gestartet*
Die LEG Immobilien SE ist sehr gut in das Geschäftsjahr 2025 gestartet und kann ihre Gewinnprognose für das Gesamtjahr bekräftigen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt stetig weiter zu. Das schlug sich im ersten Quartal 2025 erneut in einer gestiegenen Nettokaltmiete und einem wiederum sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Zudem konnte das Unternehmen zwischenzeitlich den Vollerwerb der BCP und die Integration von über 9.000 Wohnungen erfolgreich abschließen.
*Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE,* sagt: „Die LEG ist mit einem deutlichen Ertragswachstum hervorragend in das Geschäftsjahr 2025 gestartet. Mit einer tollen Leistung ist es dem LEG-Team gelungen, innerhalb weniger Monate den Erwerb der BCP abzuschließen, über 9.000 neue Wohneinheiten in unsere Bewirtschaftungsplattform zu integrieren und die Vermarktung des BCP-Ost-Paketes rund um Leipzig zu beginnen. Für zusätzlichen Optimismus sorgt die weitere Erholung der Immobilienpreise. Deutsche Wohnimmobilien sind in diesen unsicheren weltpolitischen Zeiten ein sicherer Hafen für Investoren und die Branche bleibt ein verlässlicher Partner für Mieter, Mitarbeiter und Gesellschaft.“
*Stabile Cash-Flows *
Die *Ist-Miete* auf vergleichbarer Fläche nahm im* frei finanzierten Bereich um 3,5 Prozent *zu. Da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum aufgrund der turnusmäßigen Anpassung im kommenden Jahr in diesem Jahr stabil bleiben, betrug die auf den Gesamtbestand bezogene Steigerung
*3,0 Prozent*. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,4 bis 3,6 Prozent (l-f-l), wobei vor allem im
dritten Quartal Anpassungen an Markt- und damit Mietspiegelentwicklungen anstehen. Die *durchschnittliche Kaltmiete* *je Quadratmeter* beträgt derzeit *6,87 Euro pro Quadratmeter* *(l-f-l) *bzw. *rund 440 Euro* für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von rund
65 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.
Der *Leerstand* auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um *20 Basispunkte auf 2,4 Prozent verringert*.
Der *AFFO* legte im traditionell starken ersten Quartal um *28,2 Prozent auf 62,3 Millionen Euro zu* (Q1/2024: 48,6 Millionen Euro). Der starke Zuwachs im AFFO ist getrieben durch die Integration der BCP-Bestände, dem Mietwachstum des LEG-Kernbestandes, einer hohen Kostendisziplin sowie eines im Vergleich zur Gesamtjahresambition leicht niedrigeren Investitionsniveaus im ersten Quartal. Die Investitionen im ersten Quartal 2025 lagen dabei bei *7,51 Euro je Quadratmeter *(Q1/2024: 7,58 Euro je Quadratmeter). Für die kommenden drei Quartale erwartet die LEG eine Steigerung des Investitionsvolumens, da nun auch Projekte aus dem ehemaligen BCP-Bestand in die Bearbeitung genommen werden. Für das Gesamtjahr 2025 geht die LEG weiterhin entsprechend ihrer bestehenden Guidance von einer leichten Erhöhung der Investitionen von 34 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024 auf mindestens *35 Euro je Quadratmeter* aus.
*NTA je Aktie beträgt rund 128 Euro *
Der *EPRA-NTA pro Aktie lag *zum 31. März 2025 bei *128,44 Euro* und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 spürbar gestiegen (125,90 Euro pro Aktie).
Wie in den Vorjahren erfolgt die nächste turnusmäßige Portfoliobewertung zum 30. Juni. Im zweiten Halbjahr 2024 betrug das Bewertungsergebnis +0,4 Prozent. Die LEG geht von einer fortgesetzten Stabilisierung der Immobilienwerte aus und rechnet für das* erste Halbjahr 2025 mit einer Aufwertung ihres Wohnungsportfolios und einem Bewertungsergebnis von +0,5 bis +1,0 Prozent**.* *
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Die *Bruttorendite* des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 31. März 2025 auf* 5,0 Prozent *(Q1/2024: 4,8 Prozent) und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Auch im neuen Geschäftsjahr setzt die LEG ihr Verkaufsprogramm fort. Seit Jahresbeginn ist hierbei der *Besitzübergang von 1.456 Einheiten im Wert von 125 Millionen Euro* erfolgt. Das Verkaufsprogramm wurde im ersten Quartal unter Berücksichtigung der BCP-Bestände überarbeitet. Die Verkaufsaktivitäten der LEG dienen neben der Stärkung der Bilanz auch der weiteren Fokussierung und Optimierung des Gesamtportfolios. Vor diesem Hintergrund hat sich das Unternehmen entschlossen, die Vermarktung des ostdeutschen BCP-Portfolios mit rund 1.350 Einheiten trotz der hohen Attraktivität des Standorts Leipzig zu starten. Damit erhöht sich das Verkaufsprogramm der LEG auf rund 5.000 Einheiten. Aufgrund seiner liquiditätsschonenden Maßnahmen strebt das Unternehmen auch künftig an, seine Bestände mindestens zum Buchwert oder darüber zu veräußern. Daher gehen ein guter Verkaufspreis sowie die Abgabe in geeignete Hände vor Zeitdruck.
*Sämtliche Fälligkeiten für 2025 adressiert – starke Liquiditätsposition *
Die *durchschnittlichen Finanzierungskosten *lagen zum 31. März 2025 bei niedrigen *1,55 Prozent* bei einer *Durchschnittslaufzeit* der Verbindlichkeiten von *5,6 Jahren* (31. Dezember 2024: 1,49 Prozent, 5,7 Jahre). Dies berücksichtigt bereits die Effekte aus der Refinanzierung für BCP. Das Unternehmen verfügt über ein solides* Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick.*
Die *Nettoverschuldung* in Relation zum Immobilienvermögen (*Loan to Value/LTV*) lag zum 31. März 2025 bei *48,4* *Prozent *und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 leicht gestiegen (47,9 Prozent). Grund sind im Wesentlichen Effekte aus der Vollkonsolidierung der BCP. Mit ihrer Cash-orientierten Steuerung nach AFFO, der weitergehenden Stabilisierung der Immobilienwerte als auch durch das erweiterte Verkaufsprogramm von rund 5.000 Einheiten sieht sich die LEG gut aufgestellt, um ihr Ziel für den Loan to Value von maximal 45 Prozent mittelfristig zu erreichen.
Im neuen Geschäftsjahr konnte die LEG erneut von ihrem hervorragenden Zugang zu allen Teilnehmern am Kapitalmarkt profitieren. So hat das Unternehmen bereits im Januar erfolgreich eine mehrfach überzeichnete *zehnjährige Anleihe über 300 Millionen Euro mit einem Coupon von 3,875 Prozent *begeben. Auch unter Berücksichtigung einer hohen Liquidität mit Barmitteln von mehr als *800 Millionen Euro* hat das Unternehmen sämtliche Fälligkeiten bis Ende 2025 adressiert. Das zeigt die große Solidität und Robustheit der Finanzierungsstruktur des Unternehmens.
*LEG-Credo „Emissions- statt Energieeffizienz“ erreicht die Politik*
Der Umgang mit regulatorischen Vorgaben bleibt auch unter der neuen Bundesregierung herausfordernd. So sieht der Koalitionsvertrag u.a. eine *vierjährige Verlängerung* der bereits seit 2015 geltenden *Mietpreisbremse für Neuvermietungsmieten* in sog. angespannten Wohnungsmärkten und erweiterte Dokumentationspflichten für Vermieter vor. Das Instrument der Mietpreisbremse war als vorübergehende Maßnahme eingeführt worden, hat sich als weitgehend unwirksam erwiesen und wäre sonst Ende 2025 ausgelaufen. Die LEG geht davon aus, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse auch weiterhin die Anreize senkt, in den benötigten Neubau zu investieren, sodass dieser weiterhin ausbleiben wird. Daher wird es auch künftig nicht zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt kommen und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird bestehen bleiben.
Erfreulich sind die Pläne für effizienten und bezahlbaren Klimaschutz im Gebäudesektor - im Sinne von Vermietern und Mietern. Die geplante Abschaffung des sog. Heizungsgesetzes, mehr Technologieoffenheit und ein stärkerer Fokus auf Emissions- statt auf Energieeffizienz, d.h. auf echte CO[2]-Reduktion statt auf immer höhere Dämmstandards, ermöglichen dabei eine deutlich *kostengünstigere Dekarbonisierung von Bestandsbauten*. Wichtig bleibt, diese Ansätze auch auf europäischer Ebene in Bezug auf die sog. EU-Gebäuderichtlinie zu verfolgen. Dabei kann auch die von der neuen Bundesregierung geplante Angleichung der deutschen Gebäudeeffizienzklassen an diejenigen europäischer Nachbarländer einen entscheidenden Beitrag leisten.
Mit ihren grünen Ventures termios, dekarbo und RENOWATE verfolgt die LEG bereits seit längerem sehr erfolgreich das Ziel, mit jedem Euro, den sie in den Klimaschutz investiert, möglichst viel CO[2] zu vermeiden und gleichzeitig Belastungen für Mieter zu minimieren. Termios erreichte dabei im März 2025 einen besonderen Meilenstein: Nach erfolgreichen Feldtests im LEG-Bestand startete das Gemeinschaftsunternehmen mit der Vermarktung ihres ersten Produktes „termios Pro“ und konnte bereits Aufträge für mehr als *20.000 Thermostate* unterschreiben. Termios Pro ist ein speziell für die Bedarfe der Wohnungswirtschaft entwickeltes, KI-gestütztes Thermostat, das den automatischen hydraulischen Abgleich und die dauerhafte Optimierung der Heizleistung wassergeführter Heizsysteme garantiert und mit einer Investition von wenigen Hundert Euro je Wohnung bis zu 30 Prozent Energieeinsparung ermöglicht.
Dem Einsatz intelligenter, digitaler Lösungen hat sich die LEG auch im Tagesgeschäft verschrieben. Bereits rund 28.000 Mieter haben die Möglichkeit genutzt, über das von der LEG-Tochter youtilly entwickelte Hausportal die Zuverlässigkeit und Qualität externer Dienstleiter zu bewerten und so einen Beitrag zur Verbesserung der Kundenzufriedenheit zu leisten. Das Hausportal ist ein tagesaktuelles, virtuelles schwarzes Brett, das die Mieter gebäudescharf über Wartungstermine, geplante Arbeiten rund ums Haus oder auch vorübergehende Störungen informiert. Nach dem erfolgreichen Roll-Out im eigenen Bestand befindet sich die LEG auch mit diesem Angebot in der externen Vermarktung an andere Wohnungsunternehmen und konnte bereits erste Kunden gewinnen.
Um digitale Innovationen und den gezielten Einsatz von KI weiter zu fördern, hat das Unternehmen seine entsprechende Expertise zu Jahresbeginn noch stärker gebündelt und den hausinternen IT-Dienstleister neu aufgestellt. Dieser firmiert nun als *LEG Technologie und Digitalisierung*.
*Positiver Ausblick für 2025 bekräftigt *
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft bestätigt die LEG die Jahresprognose für den AFFO in der Bandbreite *von 205 bis 225 Millionen Euro*. Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Damit würde der AFFO je Aktie gegenüber 2024 *um mehr als 7,0 Prozent zulegen* – bezogen auf den Mittelwert der AFFO-Prognose für 2025.
*Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.*
*Kennzahlen Q1-2025*
*Über die LEG *
Die LEG SE ist mit rund 172.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2024 Erlöse von 1,303 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,80 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), dem Einbau und der Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen (dekarbo), der digitalen, seriellen Vollsanierung (RENOWATE) und der ersten virtuellen Branchenlösung für transparente Dienstleistungsverwaltung und deutschlandweite Auftragsvergabe in den Bereichen Grünpflege, Reinigung und Winterdienst (youtilly), unterstreicht die LEG ihr digitales und nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.
Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.
Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.
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